好房網(wǎng)購(gòu)房經(jīng)----認(rèn)購(gòu)篇

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我們選好樓盤(pán)選好戶(hù)型，接下來(lái)就是認(rèn)購(gòu)了。

     根據(jù)目前隨州的現(xiàn)狀，小編認(rèn)為認(rèn)購(gòu)包括認(rèn)籌和下定。

     認(rèn)籌，是開(kāi)盤(pán)前的行為。
     也就是在房子的價(jià)格都還沒(méi)出來(lái)之前，花錢(qián)買(mǎi)預(yù)約一個(gè)選房的名額。KFS認(rèn)籌的目的，一個(gè)是摸底，看樓盤(pán)人氣怎么樣，再就是根據(jù)這個(gè)來(lái)作為定價(jià)的依據(jù)之一。認(rèn)籌金是可以退的，所以小編建議要是對(duì)某樓盤(pán)很有興趣，還是參加一下認(rèn)籌，這樣就會(huì)有優(yōu)先選房的資格。
     
     下定，是在開(kāi)盤(pán)以后的行為。
     這個(gè)時(shí)候房子價(jià)格已經(jīng)出來(lái)，你也選定了具體的房號(hào)，也就是相當(dāng)于是這個(gè)房子不出意外就是你的了。當(dāng)然，還有個(gè)簽認(rèn)購(gòu)合同的時(shí)候，定金和訂金的區(qū)別。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，定金是不會(huì)退的，訂金是可以商討退還的。不過(guò)隨州的認(rèn)購(gòu)合同都是寫(xiě)的定金，一般來(lái)說(shuō)下定以后，你不想買(mǎi)了的話(huà)，錢(qián)是不會(huì)退給你的，除非你特別會(huì)扯皮。想好再定，不要開(kāi)盤(pán)人多一搶就把你圈進(jìn)去了。

     簽訂認(rèn)購(gòu)合同。
     認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)是商品房買(mǎi)賣(mài)雙方在簽署預(yù)售合同或買(mǎi)賣(mài)合同前所簽訂的文書(shū)，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。簡(jiǎn)單說(shuō)來(lái)，即是賣(mài)方承諾在一定期間內(nèi)保證不將房屋賣(mài)給除買(mǎi)方以外的第三人，買(mǎi)方則保證將在此期間內(nèi)遵循協(xié)議約定的條款與賣(mài)方就買(mǎi)房事項(xiàng)進(jìn)行商談。簽的時(shí)候最好仔細(xì)研讀。

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商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)注意事項(xiàng)

     由于《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》大多是由開(kāi)發(fā)商事先制訂的，因此在部分條款上對(duì)于開(kāi)發(fā)商更為有利，這些認(rèn)購(gòu)書(shū)在內(nèi)容上通常存在下列缺陷：

    1、內(nèi)容過(guò)于簡(jiǎn)單。實(shí)踐中有一部分認(rèn)購(gòu)書(shū)僅包括房屋地址、面積、價(jià)格等基本事項(xiàng)，而對(duì)于違約責(zé)任、定金的退還等重要條款卻沒(méi)有明確，這樣會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房者不能全面了解交易條件。

     2、約定不明確。一部分認(rèn)購(gòu)書(shū)中有這樣的約定，“在簽署本認(rèn)購(gòu)書(shū)后若干時(shí)間內(nèi)簽署正式預(yù)(出)售合同，逾期則視為購(gòu)房者違約，開(kāi)發(fā)商有權(quán)沒(méi)收定金�！钡�由于認(rèn)購(gòu)書(shū)沒(méi)有明確約定造成沒(méi)按時(shí)簽約的具體因素，從而很可能最終簽不成正式合同而造成糾紛。

     在這個(gè)環(huán)節(jié)可能產(chǎn)生的問(wèn)題是，購(gòu)房者在對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)一步了解中，可能會(huì)發(fā)現(xiàn)房屋并不理想，或者開(kāi)發(fā)商本身還存在一些問(wèn)題，或者對(duì)正式合同的補(bǔ)充協(xié)議不能達(dá)成一致而想退掉房子拿回定金，但由于有認(rèn)購(gòu)書(shū)的約定，定金很有可能不能返還。因此，在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，雙方在協(xié)議中應(yīng)明確什么情況下購(gòu)房人有權(quán)要求終止協(xié)議，索回定金。

     為了避免不必要的損失，建議購(gòu)房人在認(rèn)購(gòu)房屋時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題：

     一、明確認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)法律效力

     從法律角度看，認(rèn)購(gòu)書(shū)確定的是房屋是否要買(mǎi)賣(mài)的關(guān)系，而正式合同確立的是正式房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系,二者有本質(zhì)的區(qū)別。由于有關(guān)部門(mén)對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)尚未做出嚴(yán)格的規(guī)定，所以購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)注意：

     1、購(gòu)房者有權(quán)利知道，房產(chǎn)商也有義務(wù)告知購(gòu)房者，關(guān)于認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)及《商品房買(mǎi)賣(mài)(預(yù)售)合同》中雙方應(yīng)承擔(dān)的權(quán)利和義務(wù)。

     2、購(gòu)房者在認(rèn)購(gòu)書(shū)中明確：“雙方經(jīng)協(xié)商未能就《商品房買(mǎi)賣(mài)(預(yù)售)合同》或補(bǔ)充協(xié)議達(dá)成統(tǒng)一意見(jiàn)的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)全額退還定金�！边@樣可以為自身留有余地。

     3、注意認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)中權(quán)利義務(wù)的對(duì)等性。目前多數(shù)的認(rèn)購(gòu)書(shū)都是開(kāi)發(fā)商提供格式合同，對(duì)購(gòu)房者的限制較多，而開(kāi)發(fā)商基本不承擔(dān)責(zé)任。為了避免一方責(zé)任傾斜，在簽訂協(xié)議時(shí)要注意加上限制開(kāi)發(fā)商行為的條款。

     二、審查開(kāi)發(fā)商是否具備商品房銷(xiāo)售條件

    確認(rèn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)拿到預(yù)售許可證。預(yù)售合同有示范文本，但預(yù)訂書(shū)條款則比較簡(jiǎn)單，有些開(kāi)發(fā)商可能會(huì)在預(yù)訂書(shū)中并不寫(xiě)明預(yù)售許可證等資質(zhì)情況，從而規(guī)避有關(guān)法律規(guī)定。對(duì)此，購(gòu)房者不可忽視，因?yàn)闆](méi)有取得預(yù)售許可證的房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)是不受法律保護(hù)的。

     如果開(kāi)發(fā)商故意隱瞞重要事實(shí)或者提供虛假情況謊稱(chēng)取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》，開(kāi)發(fā)商則要承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任，除退還購(gòu)房者交付的定金外，還應(yīng)賠償購(gòu)房者交付定金的利息等資金損失及其他有關(guān)財(cái)產(chǎn)損失。

     三、明確協(xié)議條款

     認(rèn)購(gòu)書(shū)要產(chǎn)生合同效力，首先應(yīng)當(dāng)符合合同法的要求，內(nèi)容應(yīng)當(dāng)清晰、明確。認(rèn)購(gòu)書(shū)的主要內(nèi)容應(yīng)包括：

     1、買(mǎi)賣(mài)雙方基本情況，包括雙方名稱(chēng)、地址、聯(lián)系電話(huà)、傳真等;

     2、房屋基本情況，包括房號(hào)、戶(hù)型、面積、單位價(jià)格、總價(jià)等;

     3、簽訂正式合同的期限、付款地點(diǎn)、簽約地點(diǎn)等;

     4、定金條款，約定定金在不同情況下發(fā)生何種效力;

     5、付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款等;

     6、買(mǎi)賣(mài)雙方權(quán)利與義務(wù)。一般而言賣(mài)方的義務(wù)應(yīng)包括：保留雙方約定的商品房不得再向第三人出售;按照認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的主要條件為主要內(nèi)容訂立正式買(mǎi)賣(mài)合同;在約定的期限內(nèi)洽談?dòng)喠①I(mǎi)賣(mài)合同;在雙方不能就此主要條款達(dá)成一致時(shí)，按照法律的規(guī)定或交易慣例或公平原則確定主要條款之外的條款。

     7、違約條款，即買(mǎi)賣(mài)雙方如不能依合同約定實(shí)際履行時(shí)應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任。

     一份認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)應(yīng)具備上述條款，在買(mǎi)賣(mài)雙方意思表示一致時(shí)，認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)即告成立。

   

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四、分清“定金”與“訂金”
     
這項(xiàng)注意事項(xiàng)很重要噢，所以小編單獨(dú)拎出來(lái)說(shuō)分清“訂金與定金”很重要

       第一：分清“定金”與“訂金”

     在認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)上經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)“定金”或“訂金”兩個(gè)名詞，雖然只有一字之差，但二者的法律意義大不相同。定金是一個(gè)專(zhuān)門(mén)的法律概念，其目的主要在于對(duì)合同的成立、履行起擔(dān)保作用，并有特定的定金規(guī)則，即“給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金;接受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”而訂金不具備定金性質(zhì)，一般情況下，訂金視作預(yù)付款。出現(xiàn)違約事項(xiàng)時(shí)，也不能適用定金規(guī)則進(jìn)行處理，一般只能按照預(yù)付款的規(guī)則進(jìn)行處理，即接收預(yù)付款的一方不履行合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)返還預(yù)付款、賠償損失等違約責(zé)任。因此，購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)的時(shí)候，一定要認(rèn)真識(shí)別“定金”和“訂金”。實(shí)踐中，在認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)中多數(shù)是以“定金”方式進(jìn)行約定。

     第二、注意認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂后的定金處理     

     由于定金具有擔(dān)保性質(zhì)，如果一方違約則會(huì)發(fā)生不予返還或雙倍返還的結(jié)果。因此，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)在認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)中就簽訂正式合同過(guò)程可能發(fā)生的種種情形分別進(jìn)行約定，以保護(hù)雙方權(quán)益。

     現(xiàn)列舉幾種情形作為一個(gè)參考：

     1、如果買(mǎi)方?jīng)]有在認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)規(guī)定的期限內(nèi)去簽約，屬買(mǎi)方違約，定金不予返還;如果賣(mài)方在認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)規(guī)定的期限內(nèi)將認(rèn)購(gòu)房屋轉(zhuǎn)售第三人或與第三人再次簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)，從而導(dǎo)致雙方未能正式簽約，屬賣(mài)方違約，賣(mài)方應(yīng)向買(mǎi)方雙倍返還定金。

     2、如果任何一方在正式簽約時(shí)對(duì)認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)中確認(rèn)的條件，如房號(hào)、價(jià)格、面積等進(jìn)行修改，從而導(dǎo)致簽約未成，改動(dòng)一方視為違約。如果買(mǎi)方違約的，定金不予返還;如果賣(mài)方違約的，應(yīng)雙倍返還定金。

     3、如果買(mǎi)賣(mài)雙方在規(guī)定的期限內(nèi)，正式簽訂合同，則定金在買(mǎi)方履約后，可抵作房款或退回買(mǎi)方;雙方履行正式合同過(guò)程中，一方違約的，適用“不予返還”或者“雙倍返還”。

     4、如果由于賣(mài)方本身不具備房屋銷(xiāo)售(預(yù)售)條件而導(dǎo)致認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)無(wú)效，由賣(mài)方向買(mǎi)方返還定金并承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。

     5、如果由于賣(mài)方向買(mǎi)方提供的證明文件不真實(shí)而導(dǎo)致未能簽訂正式合同，賣(mài)方應(yīng)把定金全數(shù)返還買(mǎi)方。

     6、如果雙方都不存在上述第一項(xiàng)的違約行為，僅對(duì)預(yù)售(銷(xiāo)售)合同及補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容難以達(dá)成一致，而未能簽約的，賣(mài)方應(yīng)把定金全數(shù)返還買(mǎi)方。

     總之，在簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)商提供的格式條款進(jìn)行認(rèn)真審查，適當(dāng)補(bǔ)充完善，將定金的約定范圍加以調(diào)整，從根本上將《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》與房屋買(mǎi)賣(mài)合同區(qū)別開(kāi)，使之獨(dú)立。這樣才能真正保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。

     對(duì)于銷(xiāo)售人員口頭承諾的條件，應(yīng)在認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)中予以明確。

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一般來(lái)說(shuō)，從認(rèn)購(gòu)到正式簽購(gòu)房合同付首付，是5-7天的時(shí)間。

     這期間，我們應(yīng)該準(zhǔn)備好以下東西：

     1. 首付款

     2. 身份證原件

     3. 戶(hù)口本原件（集體戶(hù)口需要戶(hù)口單頁(yè)的原件）

     4. 結(jié)婚證，單身者需要單身證明。去戶(hù)口所在地的民政局開(kāi)，需要蓋章。

    5. 收入證明。這個(gè)往往KFS會(huì)給你準(zhǔn)備好空白的格式，你只需要填了給單位蓋章即可。

     6. 非隨州市戶(hù)口需要準(zhǔn)備好社保記錄或納稅證明。

     7. 公積金貸款需要提供繳存證明

     可以要求置業(yè)顧問(wèn)給你列表，一項(xiàng)項(xiàng)的去完成。

麥迪的同學(xué)

路過(guò)�。。。�！

淘樂(lè)樂(lè)

麥迪的同學(xué) 發(fā)表于 2014-6-11 16:41
路過(guò)�。。。。�

你每天走幾多路哦，難怪號(hào)稱(chēng)巡撫大人

麥迪的同學(xué)

我是學(xué)習(xí)的態(tài)度！